כיצד שמאי מקרקעין מעריך את שווי הנכס שלכם?

קיימות שלוש גישות מקובלות להערכת שווי נכסים: ההשוואה, העלויות והיוון ההכנסות.

גישת ההשוואה

בגישה זו השווי שנקבע על ידי שמאי מקרקעין מתבסס על נתוני שוק ועסקאות בנכסים הדומים במאפייניהם:

מיקום, שימוש, נתונים תכנוניים פיסיים וכלכליים, ברמת סיכון, במידה בה ניתן לסחור בהם, בקרבתם

הפיסית, במועד הקובע ועוד. בגישה זו מבוצעת הערכת השווי ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה

לנכס הנישום. גישה זו מיועדת לנכסים בהם קיים מידע השוואתי רב ומגוון כמו מגורים, מסחר ומשרדים.

 

גישת העלויות

בגישה זו השווי שנקבע על ידי שמאי מקרקעין מוערך על בסיס העלויות הצפויות בבניית נכס אחר הדומה לנכס

הנישום עפ"י יישום עקרון התחלופה. על פי עקרון זה קונה לא ישלם עבור נכס יותר מאשר העלות הדרושה

להקמת נכס חלופי דומה, באתר ובמיקום זהה. השווי בגישה זו הינו סיכום של מרכיבי עלויות ההקמה:

הקרקע, בתוספת עלות הפיתוח, עלויות הבניה בפועל והיזום של המבנה.

 

גישת היוון ההכנסות

בגישה זו השווי שנקבע על ידי שמאי מקרקעין מתבססת על היוון ההכנסות של דמי השכירות הצפויים להתקבל

לאורך יתרת החיים הכלכליים של הנכס. גישה זו מאפשרת לקבוע את שווי הנכס להיום בהתבסס על פירות

השכרתו בעתיד, כך שהשווי שמתקבל משקף את הערך נוכחי של הנאות עתידיות מדמי השכירות של הנכס לפי

שיעור תשואה מקובל בנכסים דומים בשוק, תוך ביצוע התאמות לנכס הנישום.

בקביעת מקדם ההיוון יכול להסתמך השמאי על פרסומי השמאי הממשלתי המפרסם סקרי שיעורי תשואה לפי

יעוד מסחר תעשייה ומשרדים.

יש לציין כי גישה זו פחות מתאימה להערכת דירות מגורים אשר על פי רוב יוערכו בגישת ההשוואה.

שלושת גישות השומה הנ"ל בשילוב תקנים וקווים מנחים שמפורסמים ע"י מוצעת שמאי המקרקעין במשרד

המשפטים מאפשרים לבצע הערכות שווי בצורה מקצועית ויסודית הכפופה לתקנים השונים להערכת שווי נכסים.

להלן מספר דוגמאות לתקנים להערכת נכסים:

תקן 17.1 פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך ולצורך יישום תקינה חשבונאית. תקנים חשבונאיים אלו אלה מעודדים, אך אינם מחייבים, לקבוע את השווי ההוגן של נדל"ן על בסיס הערכה של שמאי בלתי תלוי . תקנים אלו מגדילים באופן ניכר את הצורך בשימוש אומדנים שמאיים ככלי לביסוס הערך שבו מוצגים נכסי נדל"ן בדו"חות הכספיים של החברות.
תקן 19 פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המיועדות להצעת זכויות במקרקעין כבטוחה לאשראי משמש כ"מדריך" להערכת שווי נכסים לצורך בטחונות לקבלת אשראי לרוב בנקאי. הערכה על פי תקן זה  מאפשרת לגורמים הממנים כגון בנק , חברות ביטוח, קרונות וכד' לנהל סיכונים ולקבל תמונה ברורה של שווי הנכס לפני מתן ההלוואה.

תקן 21  פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי – בינוי.
תקן זה צפוי לעבור שינויים בזמן הקרוב כאשר מטרתו לבחון את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים של פינוי בינוי. התקן כולל הנחיות לבחינת פרויקט פינוי בינוי, בדיקת התמורה לבעלי הדירות במתחם וכללים לבדיקת התמורה לבעל דירה מסויימת בתוכנית פינוי בינוי.

הכלים הנ"ל מאפשרים לשמאי מקרקעין בירושלים להעניק שירות מקצועי לפני כל ביצוע עסקה במקרקעין.

לפיכך מומלץ להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך המכיר את הסביבה בה ממוקם הנכס אותו אתם מוכרים או רוכשים.

 

תוכן עניינים

איך לבחור בריכת שחייה?

בריכות שחייה הפכו לתוספת פופולרית לנוף של מבני מגורים ומסחר. הם מספקים דרך יפה וטבעית להתקרר במהלך הקיץ והם מציעים גם אלטרנטיבה בריאה ליציאה החוצה