כולנו שמענו את הסיפורים האלה. ההוא שקנה דירת סבתא מוזנחת במיקום מעולה, "זרק" עליה 200 אלף שקל בשיפוץ, ומכר אותה ברווח של חצי מיליון תוך שנה. הרעיון של "פליפ" (Flip) על נכס הוא מפתה מאוד, במיוחד בשוק כמו שלנו. זו אסטרטגיית השקעה שיכולה לייצר רווחים נאים בזמן קצר, אבל היא גם, בואו נודה, מסוכנת מאוד למתחילים.
אז איך עושים את זה נכון? איך מאתרים נכס להשבחה עם פוטנציאל אמיתי, ואיך נמנעים מבורות פיננסיים שיכולים למחוק את כל ההשקעה? הנה כמה כללי אצבע.
1. מה לחפש? הסוד של "עצמות טובות"
הטעות הראשונה של משקיעים מתחילים היא להירתע מכיעור. קירות מתקלפים, מטבח מתפרק וריח רע? מצוין. אלה דברים שקל וזול לתקן. מה שקשה ויקר לתקן אלה ה"עצמות" של הדירה. אתם מחפשים נכס עם בסיס טוב:
● תשתיות: האם צריך להחליף את כל צנרת המים והחשמל בבניין? זו הוצאה אדירה.
● קונסטרוקציה: האם יש סדקים עמוקים בקירות? רטיבות מבנית?
● תכנון: האם הדירה חשוכה בגלל חלונות קטנים? האם הקירות המרכזיים הם קירות נושאים שאי אפשר להזיז?
דירה מכוערת עם "עצמות טובות" היא אידיאלית. דירה יפה למראה עם בעיות יסוד היא אסון.
2. הלוקיישן עדיין מלך, אבל חפשו את הלוקיישן הבא
לקנות את הדירה הכי הרוסה ברחוב הכי יקר בעיר זה כנראה לא כלכלי, כי כבר שילמתם את פרמיית המיקום. החוכמה היא לזהות את השכונה הבאה שתהפוך ליקרה. חפשו שכונות שעוברות התחדשות: מקומות שצעירים מתחילים לעבור אליהם, שנפתחים בהם בתי קפה, או שיש בהן תוכניות פיתוח עירוניות (כמו רכבת קלה עתידית או פארק חדש). לקנות שם נכס להשבחה, לפני שכולם קופצים על העגלה, זה המקום שבו נמצא הכסף הגדול.
3. אל תעשו את זה לבד: אדריכלים הם ההשקעה הכי טובה שלכם
אתם לא אדריכלים (אלא אם כן אתם כן, ואז אתם ביתרון). אל תנסו לנחש את עלויות השיפוץ. לפני שאתם אפילו מגישים הצעה, קחו איתכם לנכס איש מקצוע. אדריכלים או מעצבי פנים מנוסים יזהו מיד את הפוטנציאל ואת הבעיות. הם יגידו לכם אם אפשר לשבור את הקיר שרציתם, יעזרו לכם לתכנן חלוקת חדרים נכונה שתקפיץ את ערך הנכס, ובעיקר – יתנו לכם הערכת עלויות ריאלית. ה-5,000 שקל שתשלמו על הייעוץ הזה יכולים לחסוך לכם 100,000 שקל בהמשך.
4. איפה מוצאים את המציאות האלה?
נכסים כאלה לא תמיד מופיעים בלוחות המודעות הרגילים. הם דורשים עבודת רגליים, נטוורקינג, ולפעמים גם קצת טכנולוגיה. כיום, יש פלטפורמות נדל " ן מתקדמות שמאפשרות לכם לבצע חיפושים חכמים יותר. כלים כמו אלה שניתן למצוא ב-Rbns, למשל, מאפשרים לנתח נתונים היסטוריים של שכונות או לסנן נכסים לפי קריטריונים מאוד ספציפיים (למשל, "דירה שדורשת שיפוץ"). זה יכול לעזור לכם לאתר הזדמנויות שאחרים מפספסים.
בסופו של דבר, "פליפ" מוצלח הוא 70% תכנון ו-30% ביצוע. תעשו שיעורי בית, תתייעצו עם אנשי מקצוע, ותמיד תכינו תקציב בלת"ם. אם תעשו את זה נכון, זה יכול להיות המהלך הכלכלי הכי חכם שתעשו.
